Решающий вопрос звучит так: какие средства я могу и хочу тратить на проживание? При ответе на этот вопрос необходимо принимать во внимание множество уточняющих вопросов и побочных аспектов:
- Что сообщил вам предыдущий владелец? Какие модернизации и перепланировки производились, сколько энергии расходовалось до сих пор, и в соответствии с каким стандартом на уровень комфорта?
- Соответствия какому из существующих энергетических стандартов вы хотите добиваться, какие финансовые средства для этого имеются в вашем распоряжении? Что следует изменить, чтобы добиться соответствия стандартам на дом с низким энергопотреблением?
- Как следует оценивать соответствующие элементы ограждающих конструкций здания (наружные стены, крышу, окна)? Например, какую ценность имеют функциональные пластиковые окна со стеклопакетами, изготовленные в 70-х годах прошлого века, которые из-за старомодного дизайна и пропорций рам и створок выглядят на общем фоне вашего здания как нечто чужеродное?
- Какие дополнительные расходы нужно запланировать вам, как владельцам нового жилья — например, какие будут ваши суммарные энергетические потребности (поддержание дома + автомобиль + поездка в отпуск)?
- Какие здания вызывают меньше всего проблем при реконструкции? На этот вопрос существует очень простой ответ: это здания, которые были построены между тридцатыми и пятидесятыми годами прошлого века. В те времена — речь идет исключительно о капитальном строительстве— при проектировании и строительстве типовых домов для массового жилищного строительства соблюдалась строгая технологическая дисциплина, а само массовое строительство переживало пору своего первого расцвета. Ограниченные технические возможности, технологии строительства и недостатки строительных материалов того времени, а также недостаток капитала компенсировались строгим соблюдением строительной дисциплины. Само собой разумеется, что конструкции были четко продуманными, но без излишней вычурности, а строительные чертежи и прочая документация были четкими и детально проработанными. Все это благоприятствует энергетической реконструкции. В то время строилось очень мало зданий, которые сегодня можно признать исторической ценностью, возможности по модернизации и перепланировке которых, естественно, ограничены. Базовые конструкции и структуры настолько просты и незатейливы, что их можно без всяких проблем перепланировать, наращивать и достраивать. При этом препятствия, мешающие сразу же взяться за болгарку или кувалду относительно незначительны, потому что большинство строительных элементов и инженерного оборудования здания или не удовлетворяют современным стандартам (окна), или сильно изношены (полы), или технически устарели (отопительная система).
- Рассмотрим другой крайний случай: а какие здания вызывают больше всего проблем при реконструкции? Многие дома, построенные в 1970-х годах и позднее, все еще имеют довольно высокую индивидуальную потребительскую ценность. Например, что делать с двухоболочной стеной, которая плохо теплоизолирована, но в целом является прочной и имеет добротную облицовочную кладку? Что делать с пластиковыми окнами со стекло-пакетом, которые всего лишь немного пожелтели, а в остальном являются вполне качественными и без проблем могут простоять еще лет 25? Что делать с крышей, которую никто добровольно не решится перекрывать лишь для того, чтобы нарастить теплоизоляцию от 10 до 20 см? При этом как раз в данный временной период при разработке чертежей, схем несущих конструкций и инженерного оборудования существенно снизились порядок и дисциплина (можно также сказать, что проектирование стало "индивидуальным"). Кроме того, именно тогда в строительстве шире всего применялись строительные и отделочные материалы (клеи, вспененные материалы, краски, грунтовки и другие покрытия), более качественные с технической точки зрения, нежели старые, но, наряду с этим, сомнительные с точки зрения экологии жилища. Делать можно было все, что угодно, а тема экологически вредных отходов вообще не представляла собой проблемы. Чтобы осуществить эффективную энергетическую реконструкцию такого здания, вам придется пойти на затраты. Например, вероятно, вам придется демонтировать некоторые конструктивные элементы здания, которые прослужили долго, сохраняют работоспособность, и даже внесли свою долю в суммарную стоимость приобретенного дома, но изготовлены из экологически вредных материалов. Утилизация таких строительных материалов — это опять дополнительные расходы. Надо ли говорить, что это, мягко говоря, не стимулирует владельцев дома на проведение реконструкции?
Цены на старые дома диктуются исключительно ситуацией на вторичном рынке недвижимости. На эту ситуацию влияют следующие факторы:
- Размер и расположение земельного участка, строительная и социальная обстановка, привязка к транспортной системе. Это — данности, которые невозможно изменить. Поэтому они заслуживают особого внимания и являются факторами, оказывающими критическое влияние на принятие решения. Чем выше вклад земельного участка в общую стоимость покупки, тем более надежным и безопасным можно считать само капиталовложение.
- Размер, состояние, архитектурное оформление и техническое оборудование здания. При этом качество систем энергоснабжения имеет подчиненное значение, потому что в процессе оценки стоимости здания необходимо учитывать пространственные характеристики, конструктивные элементы и архитектурно-художественное решение, равно как и личные вкусы и индивидуальные предпочтения покупателя. Но и безобразно выглядящих домов бояться тоже не следует: практически каждое здание можно привести в пристойный вид (например, заменив окна и отремонтировав фасад) и сделать энергетически эффективным, вложив относительно небольшие суммы денег (конечно, по сравнению с совокупными инвестициями). На самом деле, чем хуже внешний вид здания и общее впечатление, которое оно производит, тем меньше его рыночная стоимость, и тем лучше оно подходит для реконструкции и преобразования в современный дом с пониженным энергопотреблением.
- Общий уровень цен и процентов. Даже несмотря на то, что у вас есть очень мало средств, с помощью которых вы могли бы повлиять на финансовый рынок, вы, тем не менее, можете тщательно подойти к выбору источника финансирования, чтобы повлиять на итоговую сумму затрат после- истечения срока пользования ссудой (цена покупки плюс суммарные проценты).
