Принимая во внимание возможные убытки и расходы, обслуживание внешней и внутренней части здания является одинаково важным. Регулярное обслуживание наружной ограждающей конструкции здания предотвращает проникновение воды и структурные повреждения, которые могут быть связаны с инфильтрацией воды.
Эффективная программа обслуживания, включающая ограждающую конструкцию здания, зависит от использования проверенных методов контроля для определения объема работ. Здание требует полного осмотра, включая анализ всех наружных элементов, через рекомендуемые интервалы времени — каждые 5 лет, но не реже чем раз в 10 лет.
Части здания, недоступные для осмотра обычным способом, могут потребовать привлечения подрядчика для установки лесов и осмотра, такие проверки могут проводить только компетентные специалисты.
С учетом того, что 90% всех протечек происходят на 1% ограждающей конструкции здания, необходимо проверить все элементы ограждающей конструкции. Результаты осмотра, включая точное расположение участков износа и повреждений, которые потребуют внимания после осмотра, должны быть документально зафиксированы.
Следующие элементы ограждающей конструкции требуют особенно полного и тщательного осмотра:
- Кровельное покрытие, причем особое внимание следует обратить на стыки, фартуки, выступы, просмоленные гнезда, световые фонари и парапеты.
- Надземные стены; с тщательным осмотром компенсационных и контрольных швов, переплетов окон, опорных уголков, фартуков, дренажных отверстий и следов разрушения под действием загрязнителей и химических осадков.
- Подземные стены, с проверкой на предмет правильного отведения грунтовой воды, следов структурных повреждений и бетонных сколов.
- Настилы, с проверкой компенсационных и контрольных швов, стыков между полом и стенами, перил и прочих выступающих элементов.
Здесь перечислены лишь основные элементы гидроизоляционных материалов, требующие обслуживания.
В ходе проверки отслеживается эффективность гидроизоляционной системы. Это, при необходимости, включает испытание водой для проверки установленных систем. Требуется проверка таких элементов, как засоренные или поврежденные дренажные отверстия, трещины или нарушение сцепления эластомерного покрытия, разрушения герметика, повреждения фартуков и износ настилов.
Большинство гидроизоляционных систем требуют того или иного вида обслуживания, рекомендации относительно которых необходимо получить от производителя. Определенные элементы потребуют большего объема обслуживания, чем другие, и необходимо принять меры, чтобы чаще контролировать эти системы. Например, настилы для движения автотранспорта подвергаются сильному износу и требуют ежегодной проверки. Процедура обслуживания транспортных путей включает регулярную замену верхних покрытий во избежание повреждения основного гидроизоляционного слоя.
Гидроизоляция за кирпичной облицовочной стеной требует, чтобы дренажные отверстия всегда оставались в исправном состоянии. Другие закрытые материалы, такие как системы гидроизоляции насаждений, могут потребовать большего внимания; их следует проверять, чтобы гарантировать эффективность дренажной системы и сохранение защитного поверхностного покрытия во время пересадок.
Подверженность внешним воздействиям влияет на качество гидроизоляционных систем, и необходимые методы обслуживания зависят от типа такого воздействия. Среди факторов, влияющих на системы гидроизоляции:
- температурные деформации;
- деформации из-за различия материалов;
- износ: воздействие ультрафиолета, циклы замораживания и оттаивания, дождь;
- ветровая нагрузка;
- химическое воздействие: хлориды (соль на дорогах и переносимая по воздуху), сульфиды (кислотный дождь);
- оседание: структурное, строительство по соседству, стихийные бедствия (ураганы, землетрясения, торнадо).
Регулярные осмотры в ходе обслуживания должны отслеживать любые повреждения, которые могут быть вызваны такими типами износа и погодными условиями, и ремонтные работы должны проводиться как можно быстрее, в соответствии с рекомендациями производителя. Производители должны предоставить представителей для помощи при осмотре и чтобы давать рекомендации владельцу сооружения, если требуются ремонтные работы или обслуживание.
Если производитель и/или подрядчик дал гарантии относительно какой-либо части ограждающей конструкции здания, то необходимые работы по ремонту или обслуживанию производят фирмы, давшие гарантии на эти зоны. Благодаря этому гарантии или обязательства производителя и подрядчика не будут аннулированы, так как выполнение этих работ не будет передано другим компаниям. В случае продленного срока гарантии необходимо получить консультацию производителя в отношении процедур обслуживания. Например, подрядчик или производитель могут предоставить пятилетнюю гарантию с возможностью продления еще на 5 лет. В этом случае по истечении первого пятилетнего периода производитель и подрядчик проводят полную проверку, а все необходимые ремонтные работы документально фиксируются. После получения разрешения собственника на выполнение этих работ и оплаты этих работ производитель или подрядчик продлевает период обслуживания еще на пять лет.
